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    民營產業地產商的出路

    2020
    10/26
    10:17
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    本文轉載自園區在線,內容本身不代表公眾號觀點,也不構成投資建議。版權歸原作者所有,如涉及其他問題,請及時聯系我們。

    2020年,對民營產業地產商,是頗不友好的一年。

    開年一場突如其來的疫情打亂了原有的投資節奏,面對日益增長的經營壓力,企業只得停下擴張的腳步,開源節流。壕如民企牌面華夏幸福(600340)也開始「瘦身運動」,一眾中小民營地產商貸款難、資源少、人脈弱,更是只能為生存而戰,企業不死,即是勝利。

    更何況,在以政策為導向的園區行業,民企與國企間本就存在嚴重的差別性待遇,最肥的差事,如土地一級開發、或者黃金地段的園區項目開發和運營,基本都由本地平臺公司壟斷;位置稍偏,但有一定發展潛力的片區開發項目,政府優先交給國企、央企運作;最后剩下的邊角料再流入市場,外帶一大堆的限制條件與考核指標。

    早期,民營產業地產利用住宅反哺產業開發,過得也還滋潤;如今,政策加碼,地價高企,勾地也越來越難,民營產業地產商即不同于央企、國企具有天生機制優勢享受政府照顧,也不同于外資企業進入中國市場之初就享有多重政策優惠,尋找新的出路已是勢在必行。

    正文:

    上行下效

    產業地產屬于強政策導向型行業,跟著政策走,即是最穩健、最靠譜的投資。

    一般來說,每逢重大時間節點(如每個「五年計劃」開始的第一年)、重大規劃(都市圈、大灣區規劃)、地方政府換屆等,都會迎來一波新的投資機會,政府熱情會持續3-5年時間。

    a. 第一年,概念首次提出,政府以打造樣板為目標,管理制度尚待建立。這一階段立項最容易;同時市場還是一片藍海,尚未有巨頭誕生,少部分政策敏感的企業吃到這一波紅利(出名要趁早)。

    b. 第2年,在政策引導下,企業一窩蜂地投入建設。這一階段,政策開始兌現,企業吃到一波紅利;但由于入局者增多,市場競爭加劇,以利潤為導向的中小民營地產商被頭部玩家拉開差距。

    c. 第3-5年,地方政府熱情消退,政策兌現日趨困難,考核力度層層加碼,企業被淘汰出局,新的概念提出...

    所以,對于民營產業地產商,政策敏感度即是生死門,抓住風口就能一炮而紅,后知后覺只能是溫水煮青蛙,在沉默中消亡。

    深耕本地

    「強龍壓不過地頭蛇」,這是產業地產的常態。

    產業地產復合型極強,對當地產業地產市場、本地經濟、產業基礎的了解度、政治環境的適配性、當地的人脈廣度等要求極高,任何一個因子的不協同,都會導致項目的失敗,這也是我們說產業地產復制難的原因。

    一些外來戶,雖然在知名度和總體規模上很強,但由于得不到政府信任,加之不熟悉當地營商環境、不了解當地產業地產市場水深水淺,競爭力并不強,反而表現嚴重的出水土不服、被當地政府吃定的案例比比皆是。而本地的民營地產商,對當地環境應有一定的認知,并在政企兩界有一定人脈,雖不足以與「國家隊」競爭,但相比于新進入該區域的企業,還是有相當強的競爭力。而一旦到了陌生的區域,自己成了外來戶,極有可能成為別人砧板上的魚肉,任人宰割。

    中小企業培育

    中小企業的培育孵化,一直有一個悖論般的尖銳挑戰——「最需要培育的企業,往往只能拿到最少的資源」。那些最優質的產業平臺,即由政府平臺公司和國企、央企開發的產業新城、高新區、經開區,它們優先考慮的是國資企業、是500強企業、外資企業和各行業的龍頭企業、高端項目,政策和資金也多傾向于這些企業,中小企業并不在其招引范圍之內;況且,習慣了高舉高打的「國家隊」也不愿自降身價賺這個辛苦錢,應付一下考核任務,弄幾個孵化器了事的屢見不鮮。

    「國家隊」指望不上,政府只得把培育孵化的任務轉嫁給民營企業,比如筆者所在的浙江,政府相繼推出了特色小鎮、小微企業園、產業創新服務綜合體等多種針對中小企業的創新產業平臺,并給予市場極大的參與空間。尤其是2018年6月提出的小微企業園,大都以企業為主體建設運營,第一批參與的民企,政府與市場層面「兩開花」,都有比較可觀的盈利。

    「工改工」

    和中小企業培育一樣,工改項目也是大企業眼中的「雞肋」。

    在之前的文章中,園區在線(ID:YQZXGZH)也曾提到過,在工改最早的幾年,各項規章制度還不健全,大批地產商趁虛而入,打造了大批「工改商」、「工改居」項目。后來政策漏洞被堵死,「躺著賺錢」到「賺辛苦錢」的巨大落差令地產商們一時難以接受,土豪玩家紛紛選擇退出,工改一夜之間成了「雞肋」。

    但從長遠來看,「工改工」隱藏的紅利并不少,現如今各地土地供應不足,地方政府對存量用地的關注,將進一步催生一些位置優越、產權清晰、土地廉價的老舊的工業區提升改造;同時,「工改工」周期長、成本低、且有一定利潤空間的特點,也符合中小民營產業地產商穩扎穩打的發展戰略;同時,一些地方的工改項目除了產業用房外,還允許建設一定比例的配套設施,讓產業地產商在導入產業的同時,仍保有一定的利潤空間。

    運營探路

    近幾年,政府園區尋求第三方市場化運營的情況越來越多了。

    究其原因,除了政府體制與市場化運營之間日益增長的矛盾,還有一個重要因素——那就是園區的運營難度越來越大。

    以前園區不多,企業沒有多少選擇,地段好的園區,政府只要坐等客戶上門即可,根本不需要聘請第三方運營;近些年,隨著造城事業興起,城市邊界不斷擴大,園區的過度開發以及配套的嚴重滯后導致地段越來越偏、定位、產品「一塌糊涂」的園區越來越多,地方政府的招商能力和時間精力完全不足以支撐這樣的項目發展,在這樣的背景下,政府只得寄希望于第三方能夠「妙手回春」。

    所以,從委托運營需求產生的背景就可以看出來,這個錢并不好賺。政府給你的都是地段偏遠、配套稀缺、戶型奇葩、關系復雜的邊角料...任你團隊再強也無力回天;即便你費了九牛二虎之力把企業引進來,好不容易熬到氛圍起來了、周邊配套也成熟了,政府卻不需要你了,活脫脫的「教會徒弟,餓死師傅」。

    做得不好要出局、做得好也要出局,運營可以探路,可以作為短期的盈利手段,但從長遠來看,仍需探尋更多元化的出路。

    參與「國家隊」

    如今不論是勾地還是參與招拍掛,拿地要求配自持物業的條件越來越常見。這些自持物業地價更低,且有穩定的租金回報,升值空間可觀;但與此同時,自持物業投入大、回款慢、經營風險不定又是不能回避的問題。

    基于這些自持物業,民營產業地產商可與之展開多種合作,如從頂層設計入手,對園區產業定位、招商運營等進行系統謀劃;或將物業整體租賃,升級改造后再進行二次租賃賺取租金差;或拉上政府三方合作,由政府出錢,國企出房子,企業主導運營等等。

    互抱大腿

    民營產業地產商最大的痛點就是缺少「排面」,拿地也好、運營也罷,沒有好的背景和產業資源,在政府那基本一切免談。

    所以,園區在線(ID:YQZXGZH)給出建議:民營產業地產商要敢于與本地產業集團互抱大腿。

    站在產業集團的角度,它們在本地有一定話語權,想享有土地紅利,產業資源也有,但缺乏前期的開發資金,同時由于招商運營能力不足,很可能達不成考核目標,從而留下一個「圈地」的污點,更有可能影響后續供地。民營產業地產商可以找準本地龍頭企業,互抱大腿,由地產商融資、開發、持有、運營;產業集團負責產業引入,同時享有開發增值收益。

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