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    銷售、融資、拿地 房企積極復工對沖疫情影響

    时间:2020-03-05     【转载】

     伴隨著疫情控制力度的加大,房企們也把復工提上了議事日程,一度停滯的地產行業開始逐漸步入經營正軌,融資、拿地、銷售,關鍵的業務鏈條率先動了起來。2月20日,萬達地產集團有限公司以9.85億元的底價競得浙江臺州的兩宗商住地塊。同一天,合生創展集團有限公司宣布完成發行一筆5億美元6%利率的保證優先票據,朗詩綠色生活也正緊鑼密鼓的張羅著赴港上市。而在前一天,蘇州市自然資源和規劃局發出《關于做好土地出讓相關工作有效應對疫情的通知》,提到個別地塊取消封頂銷售和現房銷售的限制條件,引發業內高度關注。

      “售樓部已經開了好幾天了,主要通過線上和電話與客戶溝通,雖然效果沒有線下好,但也還是有客戶來看房!2月20日,廣州市南沙區某樓盤的營銷總監對中國房地產報記者表示。

      而在一千公里以外,一家TOP10房企的城市總經理已讓到位的幾百位工人做好搶工期的準備。

      新型冠狀病毒肺炎疫情被認為是一個影響非常大的“黑天鵝”事件,房地產行業也無法獨善其身。銷售回款受限,加上債務償還高峰期,令房企的資金面備感壓力。但正如陽光城集團執行副總裁吳建斌所言,疫情對房地產行業而言,“是壞事可能也是好事!敝灰叻矫嫔晕Ψ康禺a有些放松或者提供一些支持,市場就會健康蓬勃發展的,行業的“春天”可能會在今年7月開始出現。

      地產行業復工進行時

      已有20多年市場化發展歷史、歷經多個行業周期的房地產行業,在應對“黑天鵝”事件方面,積累了不少經驗。本次疫情暴發正值春節假期,但房企們也僅僅是觀望了兩周便迅速采取“自救”行動,努力將經營活動推入正軌。

      抓銷售、促回款是房企們采取的第一個行動。為了讓客戶們足不出戶也能接觸到售房信息,房企們把銷售案場由線下搬到了線上,春節期間,各大開發商紛紛加入線上賣房行列。最具代表性的是恒 大集團有限公司,該公司于2月13日推出了定金低至5000元的“網上購房”活動,疊加多種優惠,短短三天時間就認購了47540套房屋,總價值約580億元,認購最多的一個樓盤達到870套。按照該公司的估算,網上認購總額可能累計突破10萬套,按70%的轉換率計算,就有600多億元的銷售金額。

      來自克而瑞的統計顯示,目前全口徑榜單里的兩百強有151家企業在做線上營銷。僅僅是廣州一地就有超過168個項目開通線上銷售。

      “在售項目還是以線上推廣為主!睆V東中原地產項目部總經理黃韜認為,雖然線上銷售很難立即成交,成交量也較為有限,但也是一個客戶維護的好機會!昂芏嗫蛻粼诩覜]事做,看看直播,了解一下項目,對未來的銷售還是有幫助的!彼硎,從業人員不能坐以待斃,“大家對未來還是有信心,要積極的面對,一旦疫情過去,這些積累就能發揮作用了!

      土地市場也在逐漸復蘇,據了解,疫情暴發之后北京部分土地拍賣延期,但自2月11日至2月18日,北京已連續進行了三場大型土地拍賣,土地出讓金總收入已超過363億元,而2月18日的那場拍賣中,有兩幅土地溢價成交,溢價率分別為49.8%、34%。業內認為,在疫情中,土地拍賣的競爭熱度不減,從側面說明了房企對市場的信心正在恢復中。

      有關機構的數據也釋放了同樣的信號,2020年2月10日至16日,一線城市的土地整體供應環比走高,京滬深均有住宅用地供應,成交方面量價雙漲。

      除了銷售回款,打通融資渠道對幫助房企度過疫情也是至關重要的?梢钥吹,2月15日以來,資本市場上多了不少房企的融資消息。例如,金科地產于2月16日發布公告稱計劃發行23億元的公司債。2月19日,綠地被指將調整中期票據上市計劃,本金從60億美元增加至80億美元。同一日,珠海華發實業股份有限公司透露,旗下子公司向關聯人申請保理融資不超過3億元。2月20日,杭州濱江房產集團股份有限公司和華南城控股有限公司也相繼公布了各自的票據融資計劃。

      危中有機 市場不悲觀

      作為資金密集型的高杠桿行業,每一次的“黑天鵝”事件,都是對房地產行業流動性的嚴峻考驗。近日,吳建斌在參加中國房地產報舉辦的在線沙龍會議時便表示,疫情的嚴重形勢可能會從2月份一直延續到3月份,到了二季度疫情會慢慢緩解,但是拖拖拉拉的可能會到6月份。這意味著,今年上半年對房企現金流的考驗是非常大的。而房企們應對這次疫情短期最核心的舉措就是把現金流管好,“到今年3月底之前,再困難也不能讓現金流斷掉!痹谒磥,線上銷售的效果可能不會太好,但是“能做多少是多少,能做到一千萬是一千萬”。

      東原集團總裁楊永席也認為,雖然開發商都做了積極的應對措施,但預計一季度整體的成績情況都不會太理想,完成率可能在計劃的30%——40%。而越是市場困難的時期,越是考驗企業的生存能力。他表示,房企應該做好各類預測情形下的資金承壓測試和應對計劃,確保特殊時期的資金和現金流安全,并進一步聚焦回款效率,積極探索信用融資渠道在特殊時期的突破口。他預測,疫情對房地產全年的銷售影響預計在10%及以上,短期來看,一季度影響明顯且較大。不過,隨著各類寬松政策的刺激,今年4、5、6月會逐步恢復,預判完成率恢復70%至80%,而下半年將會存在一定的機會,因為部分城市的政策將超預期。

      這與吳建斌的判斷大致相符,他表示,過去兩年以來,房地產行業調控非常嚴厲,這次疫情之后,國家對房地產的調控可能不會像2018年、2019年力度那么大。而中國的房地產市場是個政策市,只要政策方面稍微對房地產有些放松或者提供一些支持,房地產市場就有望再度恢復活力。他預計4月份、5月份行業的銷售可能陸續恢復,下半年各方面政策配套若到位后,銷售也會開始活躍,“春天”可能從7月份開始。

      政策的支持確實是開發商們最大的盼頭。據上述TOP10房企城市總經理透露,他轄區內的一個城市已于2月15日發布了與蘇州相似的政策,能搶回不少被工期耽誤的時間,這是他認為對市場不必過于悲觀的底氣所在。

      據克而瑞統計,目前已有河北、天津、重慶、浙江、上海、西安、無錫、南昌、杭州等十余省市集體出臺針對房地產行業尤其是房地產企業的階段性紓困新政,具體涉及:延期或分期繳納土地出讓金、降低土地拍賣保證金比例、放寬預售條件、稅款繳納最長可延期3個月、繳納房產稅、城鎮土地使用稅有困難的可申請減免等。

      資本市場也對房地產行業釋放了積極看多的信號。中泰證券分析師倪一琛在報告中表示,現階段,房地產行業依然起到國民經濟支柱的作用,商品房作為耐用品需求,需求不會消失只會滯后。在當前政策及融資雙管逆周期調節下,疫情對行業的短期影響有限,行業長期向好的邏輯不變。


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