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    價高不一定是豪宅 深圳將以建面和容積率區分

    时间:2019-11-21     【转载】

    11月11日,深圳市住房和建設局(以下簡稱“深圳住建局”)發布消息,將普通商品住房標準調整為:宗地容積率1.0以上且房屋建筑面積144平方米以下,即日開始執行。

      這是最近十年內,深圳第四次調整普通住房與豪宅之間的“邊界線”。2013年,深圳曾將普通住房核定方式由2011年的以單價作為標準更改為按照單套房源總價計算。

      從那時起,深圳對于享受優惠政策的普通住房就一直設定三個條件:住宅小區建筑容積率在1.0(含1.0)以上;單套住房套內建筑面積120(含120)平方米以下或者單套住房建筑面積144(含144)平方米以下;實際成交價低于政府規定的所在區域普通住房價格標準。

      最近一輪調整要追溯回2015年10月。彼時,深圳提高了全市10個區域普通住房價格標準,相比2013年,整體價格基準線平均上調幅度達到28%。以深圳原特區內3個老牌區域為例,羅湖區的普通住房價格標準由此前的310萬元上調至390萬元;福田區由390萬元提升到470萬元;南山區則由390萬元提高到490萬元。

      而這一次,深圳直接取消了價格標準,以容積率和建筑面積來區分普通住房與豪宅。取消以價格作為標準背后,是近年深圳房價不斷上漲后來自民間的爭議。

      2019年3月3日,有市民在深圳市領導留言板向深圳市委書記王偉中留言:“490萬在南山能買什么樣的房子!明明是蝸居非得蓋上豪宅的印子,以房價來區分豪宅的定義是否合適?為什么遲遲不修改普通住宅標準?”

      深圳市住建局方面也表示,隨著房地產市場形勢的變化,2015年公布的普通商品住房標準與居民合理住房需求日益不匹配。目前,市場上大量中小戶型住房交易需要繳納增值稅,無疑加重了普通居民家庭、剛需購買住房的負擔。

      從2015年至今,深圳二手房價經歷過一波上漲,普通住宅被“豪宅”化是屢見不鮮的現象。深圳中原研究中心的監測數據顯示,2015年10月,深圳二手樣本樓盤均價為4.40萬元/平方米;今年10月,深圳二手住宅均價為5.46萬元/平方米。四年間,深圳二手房價漲幅達23.9%。

      如果分區域來分析,上個月,深圳市南山區二手住宅均價為9.15萬元/平方米,若按照2015年的價格標準,該片區一套超過53.6平方米的二手房就被定義為“豪宅”了。

      也正因此,新鮮出爐的這一個普通住房標準,被深圳住建局視為“有利于更多剛需家庭享受稅收優惠政策,降低剛需購房成本,滿足合理住房需求”。

      界定是否為普通住房,對購房者和業主而言相當重要。目前,在深圳,購買二手房需要繳納的稅費類別主要包括增值稅、增值附加稅(城市維護建設及教育附加費)、契稅、個稅(滿五年且家庭唯一住房可以減免)、登記費、貼花等。

      其中,相比普通住房,豪宅需要額外支付的稅費成本主要聚焦在增值稅、增值附加稅、個稅這三項上。

      比如,深圳福田區一套建筑面積為71.5平方米、交易價為500萬元、登記價為100萬元的二手房。按照調整前標準,超過470萬元即為非普通住宅,即使交易時已滿兩年,依然要繳納約19.05萬元增值稅、1.14萬元增值附加稅、7.21萬元個稅。

      而在取消價格標準之后,該二手房作為普通住宅,免征增值稅與增值附加稅,個稅降低0.5%,相當于整體稅費成本減少了22.59萬元。

      “按照規定,豪宅交易中涉及的增值稅等稅費應該由業主方支付,但實際操作中,絕大多數都是由購房者來承擔!鄙钲谑蠶房網景田北區董事余志貴告訴經濟觀察網,目前,深圳超過90%的二手房交易都是實收。

      所謂實收,是指業主凈收。比如,一套房源報價1000萬元,如果成交,業主凈收1000萬元,后期的稅費、中介費等其余成本都轉嫁到購房者身上。

      余志貴說,取消了價格標準之后,深圳很多房子就不再被“豪宅”,可以按照普通住宅進行交易。如此一來,購房者的實際購房成本將會降低,一定程度上促進市場交易的活躍性!斑@也相當于深圳在雙十一為購房者贈送了一個大紅包!

      不過,按照余志貴的實戰經驗,深圳業主普遍比較精明。一旦政策利好購房者減負,業主后期可能會引發漲價心態。


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